不動產諮詢服務,客戶經營開發銷售,完整教育

年底選舉話題愈來愈熱，各方已開始檢驗現任各縣市首長的施政成績。而當中有關公共住宅的部分，相信也是很多人關心的；以台北市為例，目前已完成、招租中共約1,600戶公宅，承租率超過九成，最新完工的松山健康公宅，更出現一屋難求、符合資格者擠破頭搶租的盛況。這說明，儘管有民眾反對公宅蓋在自家附近，但總的來說，公宅還是受到多數民眾認同，推動成績自然受到關注。

只不過，部分民代從中作梗，確實讓公宅興辦速度遠不如預期；目前外界幾乎斬釘截鐵認為，包含柯P及小英先後拋出的公宅支票，都將以跳票收場。然而地方民代或民眾阻擋是一回事，政府相關單位興辦公宅的動機，恐怕也是問題所在。

日前有媒體引用內政部不動產資訊平台指出，雖然小英競選期間高喊八年要蓋出20萬戶公宅，但如今六都興辦公宅的速度都遠不如預期，其中還有一都掛蛋，那就是現任閣揆賴清德曾執政過的台南市。

面對這樣的質疑，台南市都發局的說法是，當地房價所得比相對不高，租金水準也屬六都較平實者，加上已有租金及購屋補貼，所以民眾對公宅的需求相對較少，還說因為租金便宜，單純的租金補貼對弱勢民眾會更有利。

住展房屋網企研室認為，台南市都發局這番說詞，完全暴露其對興辦公宅目的的一知半解。沒錯，政府宣示興辦公宅，很大原因是為回應高房價產生的民怨，但公宅存在的意義及目的，不是只在幫助一般無法負擔房價或房租的民眾，解決短期居住難題；公宅政策其中一項重要目的，甚至可說是主要目標，是在於保障所有人的居住『權』。

是的；現實上很多社經弱勢者，或許不是真的沒有足夠的經濟能力租或買房，而是常會遇到居住歧視，結果就是就算有錢也買不到、租不到房。這時候，政府的公共住宅，就能保障這些族群最起碼的居住需求，乃至權利，這也是為什麼公共住宅必須設定相當比例的弱勢族群保障額度。

再回到台南市都發局的說詞，就算給予這些弱勢族群租金補貼，他們還是很有可能遇到租不到房子的困境。如果台南市一間公宅都沒有，請問這些租不到屋的弱勢者何去何從？

不僅如此，公宅還能在緊急狀況時發揮大功能。比如兩年前台南地震導致維冠大樓倒塌；如果台南市內有公宅，那麼該大樓倖免於難的住戶，就不用還要花時間、精力去找暫時棲身之所，可直接暫時入住政府的公宅。

台南市沒蓋出半間公宅是事實，而亡羊補牢為時不晚，現在開始加速辦理都還來得及，但絕不該用一些似是而非的說詞來推諉！ 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台灣房市成交量在2016年出現低點，2017年因賣方普遍降價，成交量終於出現反彈，回升至約26.6棟。原外界預期，今年若延續去年的讓利潮，成交量可望進一步提升。但住展房屋網企研室觀察近期市況發現，今年來賣方價格明顯變硬，與買方期望的價格續降相違背，全年成交量恐怕只能維持在27萬棟上下，難以大幅增加。 

在新建案的部份，雖然外界頻頻預期在低量之下，會有很多建商不支倒閉，拋售潮可能出現。但至目前為止，多數建商還是活得好好的；不僅身強體健，還四處標地，就連建案開高價的例子也越來越多，絲毫嗅不到拋售的味道。 

雖然今年第一季北台灣各縣市房價多下跌，但平均跌幅實在太微小，無法符合買方期待。因價格止穩，買方縮手觀望，新建案銷售率未能再下一城；至目前為止，北台灣建案平均銷售率僅約2成多，比去年還減少約一成，就是最好的例子。 

中古屋的部份也如出一轍，今年來各縣市中古屋價格普遍微幅上揚，反應多數屋主不缺錢、想賣高價而不願賤價賣房的心理狀態。實價登錄已成為屋主售價的底限，但買方卻希望買得比實價登錄價位低，二者交集減少，因此成交量也難有大幅成長空間。 

今年第一季，六都買賣移轉棟數雖比去年同期增約一成，但成交價趨硬已逐漸減弱買方購買意願，因此4月六都成交動能已經減弱，平均月減幅逾二成。受到中古屋主不願再讓利的衝擊，未來除非有大型交屋潮出現，否則單月買賣移轉棟數要大增恐怕不容易，全年買賣移轉棟數能站穩27萬棟已算不錯成績了。 

在2017年，房市出現「成交量回春，成交價下跌」的局面，但到了今年情勢丕變，反倒呈現「成交價回穩，成交量無力」的狀況，關鍵因素還是在於價格。 

事實上，價格不是建商說了算，也不是屋主說了算，而是市場上所有人的共識，如果賣價硬而買方不買單，那價格再硬也沒用。而近來賣方價格變硬，背後因素是買方需求湧現，所以賣方姿態就高了。但之後會不會因為價格太硬讓買方需求又消失，導致賣方價格又放軟？這也是有可能的事。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台灣近年房租、店租連年飆漲，逼退許多名店，也促使許多熱鬧商圈由盛轉衰。不過在租金漫天喊價的同時，也有好幾起「佛系房東」將黃金地段店面降租留客的消息傳出，讓人不禁對這些房東苦民所苦的佛心肅然起敬。 

對於房東非但不漲租，反而主動降租，許多民眾都難以理解；但住展房屋網企研室認為，佛系房東之舉其實是以退為進，以免待價而沽失算拉長空置期，導致黃金店面的價值飄飄墜落地。 

對房東來說，拉高租金雖可獲得更好的收益，但相對地，也必須承擔萬一沒人租的風險；若漲租趕跑租客，後續又沒有順利接手的對象，則實際收益歸零，對房東而言得不償失。 

況且店面的價值來自人潮的走踏，倘若因店面漲租使得空置期拉長，不僅閒置期間顆粒無收，店面也將因人氣流失而喪失魅力，最終黃金店面還是得降價才能順利租出，可謂偷雞不著蝕把米。 

而且就算漲租之後成功租出，房東還得面對租客是否能長久負擔的問題。過去就有許多案例，房東調漲租金後，起初雖然找到房客，但過沒多久，房客終究不耐高昂租賃成本而打退堂鼓，使得房東的高租金收益曇花一現；更麻煩的是，若店面商家更迭過度頻繁，也難免讓人對該店面的效益有所質疑，進而拖累其價值。 

對多數包租公而言，租金高低固然重要，但穩定收益才是最核心的目標，而市面上對店租有一定能力負擔，且配合度高的租客也相當稀少，因此在租客素質不錯、收租穩定、投報率又能維持相當水平的情況下，與其漲租迎來諸多風險，不如好好珍惜眼前人。 

再說許多商圈當前的景況已今非昔比，多數店家對漲租接受度低，假如房東無法認清事實，只會加速商圈商家流失的速度，讓商圈一蹶不振；一旦商圈衰敗到了無可挽回的地步，黃金店面將淪為追憶，房東坐收高貴租金的春秋大夢也將破滅，因此有時退一步思考，反而能斬獲海闊天空的未來。 

台北市政府最近積極安排十二區都市計畫通盤檢討。林欽榮認為以大眾運輸交通節點為中心，強化周邊地區發展強度及混合使用藉以推動都更。 

都發局近期向台北市都市計畫委員會報告萬華區通檢，地方議員及里長指市府未按地方需求提議變更，萬華車站已翻新，周邊卻因容積綁死無法都更。都發局回，居民可透過容積獎勵更新，但都委會主席、副市長林欽榮隨即打臉，認為萬華車站、捷運萬大線捷運站周邊五百公尺都可適度放寬容積，並把部分歸公。 

市府已決定在各大眾運輸交通節點作周邊強化發展，適度放寬車站及捷運站周邊區域容積，藉此誘導都更推動。國民黨議員郭昭巖表示，民眾對通盤檢討內容感到失望，認為政府應針對像是萬華區的落後地區，拿出非常手段才能更新，主張放寬基礎容積，否則就算過十年也沒機會改建。里長不是要求直接增加容積，而是希望帶動都更，因此不反對萬華該有容積加成。 

另外，頂碩里長李智聰亦表示，萬華車站已改建成「萬華雙子星」，但周邊還是黑漆漆的，過了三十年也沒有更新。如果政府沒有從大方向去思考，那五十年都沒機會都更。他認為，如果政府願意提升容積率，地主也絕對願意回分給市府製造雙贏局面。 

地方要有新的建設，往往都需要倚靠稅收作為財源。嘉義市財政稅務局近期表示，嘉義市地方稅主要以地價稅、使用牌照稅、房屋稅及土地增值稅為多，比例佔92%，從106年度開始落實的稅籍清查工作，還有房地產交易熱絡，都使得106年地方稅收大幅成長3億多元。 

該局說明，由於房屋每年會折舊，一年減少的房屋稅將近有630萬元。像是住家用房會因折舊而達到「房屋稅免徵標準」十萬元以下，以致106年就減少60萬元稅收，不過自從開始落實執行「房屋稅稅籍清查工作」後，如農地違規蓋倉庫或工廠、房屋有增改建或使用情形變更等情形，都需核實課稅，以維護租稅公平交易。嘉義市稅務局統計，新建房屋有998件，增加稅額1,270萬元，106年後開始的房屋稅收共有6億5,929萬元，相較去年(105)成長了2,300萬元。 

該局又指出，依106年新修正「平均地權條例」規定，每二年就必須重新規定地價。而106年公告的地價與105年相同，因此並未變動。106年因湖子內區段徵收配地由田賦免稅改減半，徵收二年地價。地價稅開始落實執行清查工作，如農地未作農業使用、不符自用住宅改課。106年地價稅收8億2,918萬元較去年(105)成長957萬元。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

新北市淡水地政事務所「地政專車」服務將於2018年6月12日、14日，分別至石門、三芝、淡水、八里地區進行巡迴服務，現場將提供地政法令相關業務諮詢、核發地籍謄本、實價登錄申報案件收件、跨所或跨縣市代收代寄案件、代收登記測量案件、預約到府服務及協助申辦案件、辦理簡易登記案件及代收檔案應用等多項的地政服務，歡迎各位民眾多加利用。

▲淡水地政「地政專車」再度與您見面

淡水地政事務所陳素霞 主任表示，為提升偏遠轄區地政服務便利性，該所將以行動辦公的作業方式，主動深入轄區提供各項地政服務，透過走入人群服務的方式，實踐該所「淡水在地好鄰居，地政服務最用心」的服務理念，本次參與巡迴服務的機關除了淡水地政外還有淡水戶政、金山戶政、新北市政府工務局等，藉由跨機關的方式，提供民眾更便利的服務。

 

陳主任進一步表示，「地政專車」以突破空間限制為目標，藉由機動 式的設備，提供地政服務到每個轄區角落，希望各位民眾一起來體驗地政專車的貼心與便利吧！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台中市政府積極推動中區再生，列為市定古蹟的台中州廳屬於「台中文化城中城歷史空間再造計畫」範圍之一，修復工程規劃設計中，預計活化為藝文場域或大型展演空間。文化局長王志誠表示，市府持續與文化部討論後續定位，通盤考量各面向，盼達州廳及周邊發展最大效益，再造中區文史亮點。

▲台中州廳活化再生 中市府與中央合力打造新亮點

文化局王局長表示，市府重視文化資產保存及維護，台中州廳是市定古蹟，市府持續與文化部討論後續定位方向，通盤考量歷史、文化、社會性及經濟等面向，盼尋求最適宜的古蹟活化方案，讓台中州廳及周邊發展效益最大化，營造中區文史亮點。

 

文化局表示，台中州廳是「台中文化城中城歷史空間再造計畫」範圍之一，目前辦理修復工程規劃設計中，預計活化為藝文場域或大型展演空間，提供市民活動，規劃2018年9月發包；鄰近歷史建築群包括大屯郡役所及州廳附屬建築，規劃為傳統匠藝研習教室及台中市文化資產推廣與研究基地使用。此外，舊市議會考量整體街廓發展，將朝國家攝影博物館方向規劃。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市稅捐處表示，台北市目前有79萬餘戶房屋係核准按自住稅率課徵房屋稅，但如已變更為非自住使用，卻仍繼續適用自住稅率1.2％，有違租稅公平。因此，該處在進行年度房屋稅籍清查作業時，首次運用用水資料對該市申報為自住房屋進行清查，經統計改課1萬餘件不符自住稅率之房屋。

▲台北市府 運用「用水資料」查核自住房屋

該處說明，依財政部訂頒「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，自住房屋必須是供所有權人本人、配偶或直系親屬實際居住使用。因此本次查核自住房屋重點在於有無供「實際居住」使用，依一般經驗法則，房屋如有居住使用，理應有用水需求，本次查核係以房屋長達6個月時間無用水資料進而推定無居住事實，但民眾如有居住之具體事證，經查核無誤後也會據以更正。

 

該處進一步說明，維護租稅公平是稽徵機關職責，透過這次清查找出隱藏於適用自住房屋稅率中之非自住使用房屋，經統計有1萬餘件因無實際居住事實，確實不符自住規定，爰依法按非自住稅率課徵，除使房屋稅籍更正確外，也使房屋稅課徵更為公平合理。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

財政部北區國稅局表示，社區大樓(廈)管理委員會成立，如係基於守望相助，向住戶收取之管理費，可免辦稅籍登記並免徵營業稅，惟如有將社區大樓停車位對外出租營業情事，應於事前向稽徵機關申請稅籍登記。

▲社區大樓(廈)停車位若有對外出租營業，應辦理稅籍登記並課徵營業稅

該局說明，大樓(廈)管理委員會常有基於活化資產增加收入來源考量，將大樓停車位出租予非住戶，採按次或計時收費，或提供他人定期停車使用按期收費對外營業，該財產出租係屬銷售勞務範圍，依加值型及非加值型營業稅法第1條、第3條第2項及第28條規定，應於出租前向所轄稽徵機關申請稅籍登記，如收取之停車費每月逾新台幣4萬元者，並應課徵營業稅。

 

該局特別提醒，社區大樓(廈)停車場如有對外營業收費，尚未辦理稅籍登記者，應儘速向所轄稽徵機關申請稅籍設立登記，以免因未辦稅籍登記致逃漏營業稅而遭補稅處罰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

日前有民眾將房地產贈與兒子，向稅處申請適用自用住宅用地優惠稅率核課土地增值稅，卻遭到稅處否准。

▲贈與房地產，無法適用土地增值稅自用住宅用地優惠稅率

稅捐機關表示，土地出售以買賣方式且符合自用住宅用地條件者，可申請按自用住宅用地稅率核課土地增值稅，但土地移轉如以贈與方式，縱使是其他條件均符合規定，仍不得按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

 

稅捐機關強調，依稅法規定，土地所有權人出售其自用住宅用地，都市土地面積未超過3公畝部分，非都市土地面積未超過7公畝部分，土地增值稅是就該部分之土地漲價總數額按10％徵收，而所謂的出售，依照財政部的解釋並不包括贈與，所以贈與移轉並非出售，而且納稅義務人是受贈人，不是原來的土地所有權人，所以不能適用自用住宅用地優惠稅率10％核課土地增值稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】