不動產諮詢服務,客戶經營開發銷售,完整教育

台北市政府自2015年9月1日起，祭出「遏止新增違章建築處理措施」，規定因買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時，得檢附開業建築師出具3個月內有效之建築物無違章建築證明(簡稱無違建證明)。住展雜誌企研室經理何世昌表示，該措施被視為違建追殺令，實施後複層式建案首當其衝，供給量創下近年來新低，顯示建商已逐漸棄守複層式市場。

▲違建追殺令見效，北市複層式建案恐絕跡

往年推案熱　2018年卻結冰

 

何世昌解釋，雖然無違建證明檢附率不高，但卻已風聲鶴戾，尤其3米、4米2的複層式房型更難逃法眼，因為複式層房型作夾層違建的機率，遠高於一般房型、或挑高房型，幾乎逃不過稽查。再加上市府嚴審建照，複層式房型生存空間越來越小。

據住展雜誌統計，2017年以前，每年開賣的複層式建案至少10個以上，總規劃戶數少則3百多戶、多則逾5百戶。但2018年來，開賣複層式建案僅有3個，總規劃戶數僅60戶，預估2018年全年複層式建案數量，將罕見降至個位數，總規劃戶數也應該不到2百戶，雙雙創下近年新低點。

 

前二年供給　怎居高不下？

 

如果「違建追殺令」見效，為何從2015年9月1日實施之後，2016、2017年複層式建案數量與戶數，為何還居高不下呢？何世昌分析，2016年開賣的11個複層式建案，全都是2015年(含)以前年度所取得的舊建照；2017年開賣的13個複層式建案，建照核發時間點均是2015年以前年度。至於2018年1到5月開賣的3個複層式建案，也通通是2015年前的舊建照。

 

換言之，2016年以來至今所出現的複層式建案，其實是在消化2015年以前的舊照。這意謂著，台北市府的「違建追殺令」不只藉由檢附無違建證明進行嚇阻，更從核發建照源頭端就從根剷除，讓建商難取得複層式格局建照。

 

買方怕怕　業者意興闌姍

 

其次，即使是合法舊建照所推的複層式建案，因市府嚴格稽查，再加上複層式建案自挾使用空間大，單價水準普遍比一般房型高出許多，民眾多擔心花更多的錢，卻無法像以前可以違法作夾層，因而不願買單，寧願去買合法的一、二房型，導致複層式產品銷售欠佳。因買方接受度明顯降低，建商規劃複層式產品意願隨之驟降。

 

何世昌認為，在市府嚴厲執法、民眾不願冒險買單雙重夾擊之下，北市建商不得不放棄複層式市場。假如市府堅守立場，繼續嚴審複層式建築執照，未來若舊建照消化完畢之後，複層式建案將成為絕響。台北市可能會成為全台第一、也是唯一一個根絕複層式房屋的縣市。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

1600新經濟帶您掌握國內外經濟脈動！房市真的回溫了嗎？房仲統計，去年台北市三大商圈最高成交單價，不約而同落入五年最低點！以士林夜市來說，店面最高單價落在2015年，1坪547.5萬元，但去年最高1坪只剩一半218萬元；西門町最貴店面2016年1坪390.2萬元，去年最高單價僅178萬元；連東區店面都從2014年1坪最高778.5萬元，到去年僅289萬元。主要是這幾年房價下跌，加上電商崛起以及陸團減少，讓三大商圈的成交價格不如以往。

調查也發現，建商搶地的榮景恐怕只是假象！根據實價登錄資料，今年第1季全台土地交易件數比去年同期減少27%，以6都來看，只有台北市小幅增加近3%、台中市大減51%最多，新北市和桃園市，也都減少3成以上。至於總成交金額也年減33%，其中高雄市和台中市都呈現腰斬，雖然土銀、台銀、合庫紛紛擴大土建融貸款的承做量能，卻沒有提升交易量，顯示建商買地依舊呈現觀望謹慎的態度。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

為積極推動「8年20萬戶社會住宅興辦計畫」，內政部政務次長花敬群今（5）日赴桃園市政府拜訪桃園市長鄭文燦，研商如何共同為桃園市社會住宅的推動一起努力。

花敬群表示，社會住宅的推動將由中央與地方持續合作，內政部會積極協助地方政府取得土地、補助地方政府興辦之融資利息與非自償性經費，以及包租代管經費等；內政部還特別成立社會住宅融資服務平台，協助地方政府取得較低利率之融資興辦社會住宅。這是政府協助弱勢者及年輕人居住安穩的具體行動，也正按照預定的步調及方法，一步步達成目標。

花敬群指出，自去年起，每2個月1次，由6直轄市輪流舉辦「社會住宅推動聯繫會報」，相互交流執行經驗，今年6月將由桃園市政府舉辦，凝結中央、地方力量共同落實社會住宅。目前全國社會住宅新完工與施工中戶數合計約2.2萬戶，預計今年底可達3萬戶，明年度接近4萬戶，因此，109年預訂4萬戶的目標應該可以達成。

其中，桃園市是全國首先以10處基地全部為市有地自建的城市，並成立住宅專責機構「住宅發展處」及桃園市住宅基金推動社會住宅，在第1階段推動13處4,562戶，有1處225戶已完工，施工中有4處1,429戶，規劃設計中有8處2,908戶。花敬群指出，為協助桃園市政府興辦社會住宅，內政部除了補助5處先期規劃費750萬元外，並補助融資利息及非自償性經費約54.54億元，讓桃市府不用煩惱預算編列，能在無財政壓力的情形下推動社會住宅。此外，考量桃園市人口持續成長，內政部也建議桃市府在人口較稠密的行政區都應該要有社會住宅的興辦。內政部初步盤點出桃園市有18處、共19.49公頃的國有土地，可以多元方式興辦社會住宅。

最後，花敬群強調，桃園市的社會住宅包租代管已開辦，預計辦理包租代管1,600戶（包租1,200戶、代管400戶），內政部已核定補助桃園市政府全部經費約4億元，並已委託5家租屋服務事業辦理。內政部預計於6月起針對6直轄市主要行政區，與地方政府合作辦理各區說明會，讓包租代管政策訊息及內容更廣為周知。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

全台民宿旅店越來越多，現在有不少業者乾脆使用貨櫃屋供遊客住宿，因此經過清查，全台共有15家貨櫃屋民宿旅店業者，除了10間還在調查中，完成審核的5間通通不合格，包括台南、屏東以及台東，分別被開罰6萬到13萬不等，而且原本以為住貨櫃屋會比較便宜，但有些地點有無敵海景，有些則是融入設計元素，房價甚至比連鎖旅店還要貴。

記者何宜信：「台南市這棟房子看起來，像是鐵皮屋(貨櫃屋)搭建的，但是又十分有設計感，因此十分吸睛，不過現在傳出違法收留客人住宿遭到開罰。」

走近一看，發現內部更是挑高，加上使用大量木質裝潢以及現代感家具，看起來明亮又時尚，只是會被開罰原來是因為根本沒有合格登記證。

旅店業者Nick：「我們是申請會館的營業登記，因為當時不清楚(法規)，然後後來就是配合觀光局這邊，我們去做修正(補件)。」

業者否認建物是貨櫃搭建的，但承認去年4月開始營業，由於不清楚法規，只有辦營業登記，目前旅宿登記證正送件審核中，但消保處委請各縣市觀光局清查，發現類似的貨櫃屋民宿至少有5間不合格。

像是屏東小琉球這間民宿，把貨櫃屋就放在海邊，佔地利之便一覽寬廣海景，但同樣沒有證照不合法，更是遭開罰13萬2千元，因此包括台南2間、屏東1間、台東2間，三縣市共有5間不合格，而台南市業者，分別被處6萬元罰鍰，台東罰8萬4。

其實要住貨櫃屋，還不見得便宜，像是台南四草的農場，雙人房平日落在2千到2千3，但安平區這間融合設計元素，房價4千元起跳，而小琉球這間標榜無敵海景，更是每晚要價近5千元，因此除了農場貨櫃屋收費較平價，其他兩間都高於連鎖旅店。

但不管是民宿還是旅館登記證，都必須通過消防及無障礙檢查，因此就算是用貨櫃屋改建也要符合法規審核，才能讓遊客住得開心又有保障。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

一般而言房子的價格應該是由市場的供需決定，房價落到台灣來可就複雜得多，當中還牽涉到：民粹操作、政商勾結的利益網、投機炒作⋯這些因素並不是一些號稱學者、專家的半調子人士所能了解，更非僅憑著一些片面的調查、簡化的假設所能窺得全貌。所以想要攻破高房價問題，還是必須實地了解房地產業的真正運作模式。

首先，房地產的價格由誰來定？由於房地產業具有寡占的特性，並非自由競爭市場，所以在房價形成的過程中，是由大型建商主導價格，而其他中小型的建商只是價格的追隨者，換句話說，房地產市場存在著價格領袖制或價格合謀制，也就是說，大型建商訂定了它的建案的銷售價格，而該建案週邊的其他建案則參考這個價格訂定或修正其價格，建商之間透過默契合作，互相比照定價，不打價格戰，形成一種非正式協議的價格合謀。這種壟斷的特性，使得房地產商擁有高於其他行業的利潤空間。

此外，房地產市場的競爭屬於不完全競爭，因此具有市場壟斷地位的建商，有能力通過控制產量而將價格定在高於市場均衡價格的水平上，由此獲得超過正常的超額利潤。講白了，價格是建商自己定的，能高就儘量高了。

房價又是如何炒高？它的炒作手法為何？一般而言，炒地皮是推升房價的根本源頭，許多建商、政客、投機客、口袋夠深的企業，都利用囤積土地來製造財富，因為囤地是最容易賺錢的方法，他們大量無限制的儲備土地，藉囤地來等待地價上漲，以時間換取獲利空間。土地漲價是投資房地產的主要獲利來源，因為土地是不可再生的資源，放得愈久，升值就越大。而地主在土地奇貨可居的情況下則不斷地抬高土地售價，造成「麵粉價格高於麵包」的情形。

此外，仔細觀察可以發現到，只要有大型建商集體出入的地區，房價往往容易竄升。因為建商對於未來房價變動的趨勢了解得更準確。它們不僅是房地產市場的信息接受者，同時也是信息的製作者，透過製造各種信息，再通過媒體的密集轟炸，改變人們對房價的預期，從而推高了房價。

面對這麼高的房價，全民該如何破解呢？就建商而言，目前台灣的房產交易量持續盤整下修、買賣移轉棟數一再創新低，因此建商該有所體認目前房市已進人微利時代，應該以民眾買得起的房價為基準來定價；至於購屋者也要改變心態，台灣的消費者著迷於「CP值」，一直存在著價格掛帥的情形，對於房子的外觀、價格的重視程度，遠遠高於看不見的品質，因為不重視隱性品質，貪小便宜的結果，就造就了偷工減料和一案建商，使得台灣建物的使用年限遠低於國外。

今日房市多頭已結束，房地產進入另一個全新的紀元，只要有識之士端正觀念，以合宜、安全宅為全民居住目標，各方摒除不當的貪念，建商堅持營建品質及讓利給客戶；而消費者的品質意識也日漸抬頭，了解「一分錢一分貨」，如此一來，未來在市場的淘汰機制下，或許有機會讓產業去蕪存菁，淘汰不合格的廠商，讓建築產業逐漸走向正面的良性循環。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

年底選舉話題愈來愈熱，各方已開始檢驗現任各縣市首長的施政成績。而當中有關公共住宅的部分，相信也是很多人關心的；以台北市為例，目前已完成、招租中共約1,600戶公宅，承租率超過九成，最新完工的松山健康公宅，更出現一屋難求、符合資格者擠破頭搶租的盛況。這說明，儘管有民眾反對公宅蓋在自家附近，但總的來說，公宅還是受到多數民眾認同，推動成績自然受到關注。

只不過，部分民代從中作梗，確實讓公宅興辦速度遠不如預期；目前外界幾乎斬釘截鐵認為，包含柯P及小英先後拋出的公宅支票，都將以跳票收場。然而地方民代或民眾阻擋是一回事，政府相關單位興辦公宅的動機，恐怕也是問題所在。

日前有媒體引用內政部不動產資訊平台指出，雖然小英競選期間高喊八年要蓋出20萬戶公宅，但如今六都興辦公宅的速度都遠不如預期，其中還有一都掛蛋，那就是現任閣揆賴清德曾執政過的台南市。

面對這樣的質疑，台南市都發局的說法是，當地房價所得比相對不高，租金水準也屬六都較平實者，加上已有租金及購屋補貼，所以民眾對公宅的需求相對較少，還說因為租金便宜，單純的租金補貼對弱勢民眾會更有利。

住展房屋網企研室認為，台南市都發局這番說詞，完全暴露其對興辦公宅目的的一知半解。沒錯，政府宣示興辦公宅，很大原因是為回應高房價產生的民怨，但公宅存在的意義及目的，不是只在幫助一般無法負擔房價或房租的民眾，解決短期居住難題；公宅政策其中一項重要目的，甚至可說是主要目標，是在於保障所有人的居住『權』。

是的；現實上很多社經弱勢者，或許不是真的沒有足夠的經濟能力租或買房，而是常會遇到居住歧視，結果就是就算有錢也買不到、租不到房。這時候，政府的公共住宅，就能保障這些族群最起碼的居住需求，乃至權利，這也是為什麼公共住宅必須設定相當比例的弱勢族群保障額度。

再回到台南市都發局的說詞，就算給予這些弱勢族群租金補貼，他們還是很有可能遇到租不到房子的困境。如果台南市一間公宅都沒有，請問這些租不到屋的弱勢者何去何從？

不僅如此，公宅還能在緊急狀況時發揮大功能。比如兩年前台南地震導致維冠大樓倒塌；如果台南市內有公宅，那麼該大樓倖免於難的住戶，就不用還要花時間、精力去找暫時棲身之所，可直接暫時入住政府的公宅。

台南市沒蓋出半間公宅是事實，而亡羊補牢為時不晚，現在開始加速辦理都還來得及，但絕不該用一些似是而非的說詞來推諉！ 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台灣房市成交量在2016年出現低點，2017年因賣方普遍降價，成交量終於出現反彈，回升至約26.6棟。原外界預期，今年若延續去年的讓利潮，成交量可望進一步提升。但住展房屋網企研室觀察近期市況發現，今年來賣方價格明顯變硬，與買方期望的價格續降相違背，全年成交量恐怕只能維持在27萬棟上下，難以大幅增加。 

在新建案的部份，雖然外界頻頻預期在低量之下，會有很多建商不支倒閉，拋售潮可能出現。但至目前為止，多數建商還是活得好好的；不僅身強體健，還四處標地，就連建案開高價的例子也越來越多，絲毫嗅不到拋售的味道。 

雖然今年第一季北台灣各縣市房價多下跌，但平均跌幅實在太微小，無法符合買方期待。因價格止穩，買方縮手觀望，新建案銷售率未能再下一城；至目前為止，北台灣建案平均銷售率僅約2成多，比去年還減少約一成，就是最好的例子。 

中古屋的部份也如出一轍，今年來各縣市中古屋價格普遍微幅上揚，反應多數屋主不缺錢、想賣高價而不願賤價賣房的心理狀態。實價登錄已成為屋主售價的底限，但買方卻希望買得比實價登錄價位低，二者交集減少，因此成交量也難有大幅成長空間。 

今年第一季，六都買賣移轉棟數雖比去年同期增約一成，但成交價趨硬已逐漸減弱買方購買意願，因此4月六都成交動能已經減弱，平均月減幅逾二成。受到中古屋主不願再讓利的衝擊，未來除非有大型交屋潮出現，否則單月買賣移轉棟數要大增恐怕不容易，全年買賣移轉棟數能站穩27萬棟已算不錯成績了。 

在2017年，房市出現「成交量回春，成交價下跌」的局面，但到了今年情勢丕變，反倒呈現「成交價回穩，成交量無力」的狀況，關鍵因素還是在於價格。 

事實上，價格不是建商說了算，也不是屋主說了算，而是市場上所有人的共識，如果賣價硬而買方不買單，那價格再硬也沒用。而近來賣方價格變硬，背後因素是買方需求湧現，所以賣方姿態就高了。但之後會不會因為價格太硬讓買方需求又消失，導致賣方價格又放軟？這也是有可能的事。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台灣近年房租、店租連年飆漲，逼退許多名店，也促使許多熱鬧商圈由盛轉衰。不過在租金漫天喊價的同時，也有好幾起「佛系房東」將黃金地段店面降租留客的消息傳出，讓人不禁對這些房東苦民所苦的佛心肅然起敬。 

對於房東非但不漲租，反而主動降租，許多民眾都難以理解；但住展房屋網企研室認為，佛系房東之舉其實是以退為進，以免待價而沽失算拉長空置期，導致黃金店面的價值飄飄墜落地。 

對房東來說，拉高租金雖可獲得更好的收益，但相對地，也必須承擔萬一沒人租的風險；若漲租趕跑租客，後續又沒有順利接手的對象，則實際收益歸零，對房東而言得不償失。 

況且店面的價值來自人潮的走踏，倘若因店面漲租使得空置期拉長，不僅閒置期間顆粒無收，店面也將因人氣流失而喪失魅力，最終黃金店面還是得降價才能順利租出，可謂偷雞不著蝕把米。 

而且就算漲租之後成功租出，房東還得面對租客是否能長久負擔的問題。過去就有許多案例，房東調漲租金後，起初雖然找到房客，但過沒多久，房客終究不耐高昂租賃成本而打退堂鼓，使得房東的高租金收益曇花一現；更麻煩的是，若店面商家更迭過度頻繁，也難免讓人對該店面的效益有所質疑，進而拖累其價值。 

對多數包租公而言，租金高低固然重要，但穩定收益才是最核心的目標，而市面上對店租有一定能力負擔，且配合度高的租客也相當稀少，因此在租客素質不錯、收租穩定、投報率又能維持相當水平的情況下，與其漲租迎來諸多風險，不如好好珍惜眼前人。 

再說許多商圈當前的景況已今非昔比，多數店家對漲租接受度低，假如房東無法認清事實，只會加速商圈商家流失的速度，讓商圈一蹶不振；一旦商圈衰敗到了無可挽回的地步，黃金店面將淪為追憶，房東坐收高貴租金的春秋大夢也將破滅，因此有時退一步思考，反而能斬獲海闊天空的未來。 

台北市政府最近積極安排十二區都市計畫通盤檢討。林欽榮認為以大眾運輸交通節點為中心，強化周邊地區發展強度及混合使用藉以推動都更。 

都發局近期向台北市都市計畫委員會報告萬華區通檢，地方議員及里長指市府未按地方需求提議變更，萬華車站已翻新，周邊卻因容積綁死無法都更。都發局回，居民可透過容積獎勵更新，但都委會主席、副市長林欽榮隨即打臉，認為萬華車站、捷運萬大線捷運站周邊五百公尺都可適度放寬容積，並把部分歸公。 

市府已決定在各大眾運輸交通節點作周邊強化發展，適度放寬車站及捷運站周邊區域容積，藉此誘導都更推動。國民黨議員郭昭巖表示，民眾對通盤檢討內容感到失望，認為政府應針對像是萬華區的落後地區，拿出非常手段才能更新，主張放寬基礎容積，否則就算過十年也沒機會改建。里長不是要求直接增加容積，而是希望帶動都更，因此不反對萬華該有容積加成。 

另外，頂碩里長李智聰亦表示，萬華車站已改建成「萬華雙子星」，但周邊還是黑漆漆的，過了三十年也沒有更新。如果政府沒有從大方向去思考，那五十年都沒機會都更。他認為，如果政府願意提升容積率，地主也絕對願意回分給市府製造雙贏局面。 

地方要有新的建設，往往都需要倚靠稅收作為財源。嘉義市財政稅務局近期表示，嘉義市地方稅主要以地價稅、使用牌照稅、房屋稅及土地增值稅為多，比例佔92%，從106年度開始落實的稅籍清查工作，還有房地產交易熱絡，都使得106年地方稅收大幅成長3億多元。 

該局說明，由於房屋每年會折舊，一年減少的房屋稅將近有630萬元。像是住家用房會因折舊而達到「房屋稅免徵標準」十萬元以下，以致106年就減少60萬元稅收，不過自從開始落實執行「房屋稅稅籍清查工作」後，如農地違規蓋倉庫或工廠、房屋有增改建或使用情形變更等情形，都需核實課稅，以維護租稅公平交易。嘉義市稅務局統計，新建房屋有998件，增加稅額1,270萬元，106年後開始的房屋稅收共有6億5,929萬元，相較去年(105)成長了2,300萬元。 

該局又指出，依106年新修正「平均地權條例」規定，每二年就必須重新規定地價。而106年公告的地價與105年相同，因此並未變動。106年因湖子內區段徵收配地由田賦免稅改減半，徵收二年地價。地價稅開始落實執行清查工作，如農地未作農業使用、不符自用住宅改課。106年地價稅收8億2,918萬元較去年(105)成長957萬元。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】